Q4 2019 UBS: n Global Real Estate Bubble -indeksi
Palace-lehti on ylpeä siitä, että kiinteistö- ja teknologiainvestointihankkeisiin osallistuvan Singaporessa sijaitsevan Panache Management Pte Ltd: n perustaja Alexander Karolik Shlaen kertoo ajatuksiaan tästä UBS 2019 Real Estate Bubble Index -raportista. Aiemmin tänä vuonna julkaistu UBS Global Real Estate Bubble -indeksi tarjoaa meille muutaman huomautuksen Singaporesta, Tokiosta ja Hongkongista, jotka ovat indeksin ainoat Aasian kaupungit. Tokion hinnat ovat nousseet viimeisen 4-5 vuoden ajan huolimatta Japanin kielteisistä demografioista, jotka lopulta vetävät kiinteistöjen hintoja alas. Suurin osa väestön virtauksesta Tokioon tapahtuu paikallisten asukkaiden toimesta, jotka hylkäävät pienemmät kaupungit ja muuttavat tähän valtavaan taloudelliseen keskustaan.
Singaporen kiinteistöjen kestävyys on edelleen voimassa
"UBS: n Global Real Estate Bubble -indeksi asettaa asuntomarkkinat pitkällä aikavälillä ja se on suunniteltu seuraamaan kiinteistöjen hintakuplien riskiä globaaleissa kaupungeissa" - UBS
Myös ulkomaiset ostajat ovat erittäin aktiivisia asuinkiinteistöissä, mutta jotkut saattavat ihmetellä, kenen myyvät kiinteistönsä muutamassa vuodessa etsiessään poistumista. On epätodennäköistä, että paikalliset ostavat, ja he eivät varmasti pysty täyttämään luotavaa tyhjää, vaikka osa nykyisistä sijoittajista päättäisi myydä. Vaikka useimmat ihmiset pitävät Japania houkuttelevampana turistikohteena ja strategisesti sijaitsevat kiinteistöt nauttivat hyvästä vuokrauksesta Airbnb-tyylisistä palautuksista.
"Globaalilla tasolla taloudellinen epävarmuus on suurempi kuin korkojen laskun vaikutus kaupunkien asuntotarpeisiin", sanoi UBS Global Wealth Managementin sijoitusjohtaja Mark Haefele. "
Hong Kong on aina korkealla tasolla tällaisissa indekseissä, joissa omaisuuserät ovat erittäin positiiviset. Mutta meidän on silti havaittava hintojen alennus tässä ikuisesti kysynnässä olevassa kaupungissa, että edes ennennäkemättömät sosiaaliset levottomuudet eivät näytä vaikuttavan sen stratosfäärin hintoihin. On syytä ihmetellä, onko hinnoittelu siellä ”kupla” vai johtuuko vain todellisesta, voimakkaasta kiinteistöjen kysynnästä tässä superkaupungissa. Ja epäilemättä Hongkongers maksaa kalliisti koteistaan. He tarvitsevat 22 vuotta työtä ostaakseen saman asunnon kaupungistaan, joka vie singaporelaisen vain 12 vuotta.
Taidot ammattitaitoisesta työntekijästä ja kuinka hänen tulee ansaita elantonsa kiinteistön ostamiseksi
Se vie meidät Singaporeen. Kaikista UBS Global Real Estate Bubble -indeksin 24 maailmankaupungista vain neljällä on kiinteistön nykyarvo alle hankintamenon vuonna 2008. Nämä neljä kaupunkia ovat Milano, Chicago, Dubai ja Singapore. UBS toteaa, että hinta on kohtuullinen Singaporen markkinoille, mutta lukijoiden tulisi huomata, että vaikka muut indeksissä mainitut kaupungit lasketaan kiinteistömarkkinoidensa laajassa merkityksessä, Singaporessa noin 80 prosenttia markkinoista on hallituksen alla. virastot hallitsevat niin kutsuttua asuntorakentamislautakuntaa tai HDB: tä.
Mikä tarkoittaa, että vain 20 prosenttia Singaporen kiinteistömarkkinoista on yksityisillä markkinoilla. Suurin osa singaporelaisista omistaa ja asuu HDB: ssä, kun taas pieni osuus singaprealaisista asuu asunto- ja maa-alueilla. Suurin osa asunnoista vuokrataan ulkomaalaisille, joita HDB-levyjen ostamista tai vuokraamista koskevat määräykset rajoittavat. Siten laskelma siitä, kuinka monta vuotta kiinteistön ostaminen vie Singaporessa, ei ole tässä oikein, koska paikallisten kansalaisten vie paljon vähemmän vuotta tuetun HDB-levyn ostamiseen. Kun nämä seikat otetaan huomioon, on melko selvää, että Singaporen yksityiset markkinat ovat selvästi alle todellisen arvon. Singapore on osoittanut itsensä toistuvasti olevansa suhteellisen edullinen maailmanlaajuisesti. Mutta hinnat eivät nouse paljon nopeaan aikaan ankarien jäähdytystoimenpiteiden vuoksi. Nämä toimenpiteet ovat vastuussa siitä, että yksityiset markkinahinnat laskevat todellisen arvon alapuolelle, kuten näemme indeksivertailusta. Lisäksi kun Singaporen hinnat laskivat viimeisen 10 vuoden aikana, paikallisen väestön tulot kasvoivat. Arvioin kiinteistöjen hintojen vakaata keskipitkällä ja pitkällä aikavälillä. Lisäksi ennustan korkojen olevan pehmeitä tulevina vuosina, mikä saattaa nopeuttaa näiden rajallisten ja houkuttelevien kiinteistömarkkinoiden arvostusta. Lue täältä Alex Shlaenin muista tarinoista.
Luxury Expert -kolumnisti - Alexander Karolik-Shlaen
Tietoja Alexander Karolik Shlaen
Alexander Karolik Shlaen, Executive MBA, on Singaporessa toimivan Panache Management Pte Ltd: n perustaja. Se edustaa Aston Martin Interiors-, Tonino Lamborghini Casa- ja Formitalia-suunnittelulinjoja Aasiassa. Panache Management on mukana kiinteistö- ja teknologiainvestointiprojekteissa ja tarjoaa ylellisiä sisustus- ja sisustussuunnitelmia yksinoikeudellisille kiinteistöille, yksityisille suihkukoneille ja superyachteille. Shlaen on esiintynyt erilaisissa alueellisissa ja globaaleissa tiedotusvälineissä ja kirjoittanut alueellisten yrityslehtien Luxury Expert -sarakkeita vuodesta 2009. Hän oli myös Asia Property Awards -tuomarien paneelin puheenjohtaja, ja hänet haetaan usein osallistumaan vakiintuneille yritysfoorumille. Lisätietoja PanacheManage.com
Toinen näkemys: Lista Sotheby's International Realty, Singapore.
Han Huan Mei, tutkimusjohtaja, List Sotheby's International Realty.
Hintakuplien tiedetään esiintyvän silloin tällöin useimmilla kiinteistömarkkinoilla - merkkejä tästä ovat asuntojen hintojen nousu nopeammin kuin tulojen nousu, alhaiset korot, liiallinen asuntolainan antolainaus, korkea likviditeetti ja ulkomaisten valuuttavirrat. varoja.UBS: n kaavio osoittaa, että Hongkong, München, Toronto, Vancouver ja Amsterdam olivat viiden suurimman kalliimpia kaupunkeja vuonna 2018 asuntojen hintojen nopean nousun vuoksi. Asteikon toisessa päässä Chicago oli luokiteltu "aliarvostettuksi", kun taas Milanon, Singaporen ja Bostonin katsottiin olevan "melko" arvokkaita. Singaporen asuntomarkkinat ovat hallitut vapaat markkinat, koska hallitus seuraa niitä tarkasti ja aikoo puuttua asiaan vakauden ja kestävän hintakasvun varmistamiseksi. Toimenpiteet ovat tarpeen yksityisen asunnon hintojen pitämiseksi tasaisella kölillä järjestelmään sijoitettavien varojen korkean likviditeetin keskellä. Ainakin Singaporen pysyvä turvapaikka-asema tekee siitä suotuisan kohteen kiinteistöinvestointeihin. Jäähdytystoimenpiteet, kuten rahoituksen tiukentaminen ja korkeampien leimaverojen määrääminen, ovat olleet varsin onnistuneita Singaporessa, mutta ei niin muissa kaupungeissa, kuten Hongkongissa ja Vancouverissa.
”Singapore on pysynyt melko arvostetussa luokassa suhteellisen ennallaan kuplariskin suhteen. Singaporen asuntomarkkinat ovat vapaat markkinat hallitussa ympäristössä, koska hallitus seuraa niitä tarkasti ja aikoo puuttua asiaan varmistaakseen markkinoiden vakaan vakauden ja kestävän hintakasvun. Toimenpiteet ovat tarpeen yksityisen asunnon hintojen pitämiseksi tasaisella kölillä järjestelmään sijoitettavien varojen korkean likviditeetin keskellä. Ainakin Singaporen pysyvä turvapaikka-asema tekee siitä suotuisan kohteen kiinteistöinvestointeihin. Jäähdytystoimenpiteet, kuten rahoituksen tiukentaminen ja korkeampien leimaverojen määrääminen, ovat olleet varsin onnistuneita Singaporessa, mutta ei niin muissa kaupungeissa, kuten Hongkongissa ja Vancouverissa. Verrattuna ylihinnoiteltuihin asuntomarkkinoihin saattaa kohdistua suurempia riskejä, kun kohtaamme taantumaa, joka johtuu pitkittyneestä Yhdysvaltojen ja Kiinan kauppasodasta ja Brexitistä, joka ei ole kauppaa. " - Han Huan Mei, tutkimusjohtaja, List Sotheby's International Realty.
UBS 2019 -hintojen kasvu
Koska meillä on edessään pitkään jatkuneen Yhdysvaltojen ja Kiinan välisen kauppasodan ja kauppaa tekemättömän Brexit-taantuman takia, on kalliimpaa korjata ylihinnoiteltuja asuntomarkkinoita, jotta kodit olisivat edullisempia.
Boxed: Mitä tapahtuu APAC: ssa
UBS: n Global Real Estate Bubble -indeksi toteaa: Kupla-indeksin pisteet eivät ole nousseet APAC-kaupungeissa viimeisen neljän vuosineljänneksen aikana. Hongkongissa vauhti on vähentynyt, ja hinnat ovat laskeneet hiukan vuoden 2018 puolivälistä. Siitä huolimatta, että kaupunki on edelleen kuplariskialueella, kun otetaan huomioon, että hinnat ovat kaksinkertaistuneet viimeisen 10 vuoden aikana, ei ole nähtävissä perustavanlaatuista suuntauksen kääntymistä. Silti korkeampi hintavaihtelu on todennäköistä seuraavien vuosineljännesten aikana. Sitä vastoin Singaporen asuntomarkkinat ovat olleet huomattavan vakaat viime vuosina. Sääntelyn tiukentaminen on osoittautunut tehokkaaksi ja hillinnyt liiallista hintojen kasvua. Todelliset hinnat ovat periaatteessa samalla tasolla kuin vuonna 2012, joten kaupunki pysyy käyvän arvon alueella. Sydneyssä, kaupungissa, joka oli kuplariskialueella vain kaksi vuotta sitten, hinnat ovat laskussa. Ne korjattiin kaksinumeroisella numerolla vuoden sisällä, mikä laski indeksipistettä merkittävästi. Matalampi ulkomainen ostoaktiivisuus ja tiukempi asuntolainojen antolainaus vaimensivat edelleen kysyntää. Sitä vastoin Tokiossa hinnat ovat nousseet 5 prosenttia vuodessa vuodesta 2014, irrotettuna muusta maasta. Seurauksena on, että markkinat ovat liittyneet erittäin edullisten kaupunkien ryhmään, ja arvostus on noussut.
