Brexit-ilmiö: Lontoon kiinteistöjen tulevaisuus
Ison-Britannian kansanäänestyksen jälkeisinä tunteina ja päivinä, jolloin 51,9% äänestäjistä päätti poistua Euroopan unionista, suuri osa maasta katsoi shokkiin. Kampanja oli ollut katkera ja viskeraalinen, ja sitä veti retoriikka Britannian maahanmuuton, talouden ja byrokraattisen eliitin ympärille, mutta monet Britanniassa ja ulkomailla eivät odottaneet, että lomavaalit valtaisivat.
Kun maailma kamppaili tulosten kanssa, markkinat reagoivat mittakaavassa, jota ei ollut nähty finanssikriisin jälkeen. Punta laski alhaisimpaan tasoon vuodesta 1985 lähtien. Aasian osakkeet romahtivat ja muutama päivä myöhemmin tuli uutisia siitä, että Standard & Poor’s oli poistanut Ison-Britannian kolminkertaisen A-luottoluokituksen. Äänestys on asettanut kansakunnan katkeruiden avioeroneuvottelujen eteen, ja koska maalla ei ole ennakkotapausta 28 jäsenvaltion EU: n kauppapaikasta poistumisesta, vallitsee epävarmuus siitä, kuinka Yhdistynyt kuningaskunta neuvottelee uuden asemansa poliittisessa ja taloudellinen maisema.
South Quay Plaza
Tämä epävarmuus on jo vaikuttanut kiinteistömarkkinoihin, etenkin Lontoossa, jossa jotkut ostajat ovat vetäytyneet ostoksistaan huolissaan kaupungin tulevaisuudesta. Ison-Britannian valtiovarainministeriö varoitti ennen äänestystä, että asuntojen hinnat olisivat jopa 18 prosenttia alhaisemmat, jos maa äänestäisi poistumisesta. IHS Economicsin pää- ja brittiläinen taloustieteilijä Howard Archer kertoi asuntomarkkinoiden aktiivisuudesta ja hinnoista olevan "erittäin vakavan riskin jatkuneesta huomattavasta laskusuhdanteesta Yhdistyneen kuningaskunnan päätöksen poistuessa Euroopan unionista". Hän ennustaa asuntojen hintojen laskevan 5% vuoden 2016 jälkipuoliskolla ja vielä 5% vuonna 2017.
"Brexitin puolesta toimitettu äänestys luo uuden epävarmuuden ajanjakson Lontoon päämarkkina-asuntomarkkinoilla", kertoi Liam Bailey, Lontoon Knight Frankin tutkimusjohtaja. "Jotkut kysyntä etenkin sijoittajilta viivästyvät ja joissakin tapauksissa uudelleen suuntautuvat".
South Quay Plaza Residencen lattiaterassi
Brexit esittelee uuden epävarmuuden seurauksena joukosta tapahtumia, jotka ovat jo vaimenneet Lontoon kiinteistömarkkinat. Vuodesta 2009 vuoteen 2014 Lontoo kirjoitti toistuvasti otsikoita ennätysmyynnistä super prime kartanoista varakkaille ostajille Venäjältä, Lähi-idästä ja Aasiasta, monet heistä kaupungin keskustassa, ns. "Kultaiset postinumerot", joihin sisältyy Belgravia , Knightsbridge, Kensington, Mayfair ja Holland Park. Vuodesta 2014 lähtien markkinat ovat kuitenkin hidastuneet.
Jotkut vastatuuleista ovat tulleet veroina. Uusi joulukuussa 2014 käyttöön otettu leimavero kantaa 10% kiinteistöistä, joiden arvo on yli 925 000 Englannin puntaa (1,3 miljoonaa dollaria), ja 12%, kiinteistöiltä, joiden arvo on yli 1,5 miljoonaa puntaa (2,5 miljoonaa dollaria). Tämän vuoden huhtikuusta lähtien toisen asunnon ja osto-optiota tarjoavien kiinteistöjen ostajille kohdistuu uusi vero; 3% leimaverolisä, joka on tarkoitettu sijoittajien ja ensimmäisten ostajien välisen kentän tasoittamiseen.
Uusien leimaverokantojen vaikutus tuntui jo markkinoilla, ja 2 miljoonan dollarin plus-alueella oli huomattavasti vähemmän kauppoja. Sitten Brexit-kampanja antoi ostajille ja myyjille vielä tauon. "Ostajat ja myyjät lykkäsivät päätöksiä, koska niillä on mahdollisuus päästä tutustumattomalle taloudelliselle ja poliittiselle alueelle", sanoo Knight Frankin Lontoon asuntotutkimuksen johtaja Tom Bill. Knight Frankin tietojen mukaan kysyntä pysyi heikkona toukokuussa 2016 jopa kiinteistöille, joiden kysyntähinnat olivat laskeneet vähintään 10 prosenttia.
South Quay Plaza Corner View
Kaupunkissa, joka vie merkittäviä investointeja kansainvälisiltä markkinoilta, paikalliset poliittiset murrokset ovat vain osa palapeää. Viimeisen vuoden aikana suuriin ulkomaisiin sijoittajiin Ison-Britannian kiinteistöihin on kohdistunut omia takaiskujaan: alhaiset öljyn hinnat Lähi-idässä, valuuttaongelmat Venäjällä, taantuma Brasiliassa ja osakemarkkinoiden myllerrykset Kiinassa, jotka kaikki ovat vaikuttaneet harvoihin huippuluokan transaktiot. Vuonna 2014 Mideast-sijoittajien osuus Lontoon keskustan ostajista oli 15%; vuonna 2015 niiden osuus oli 4%.
Savillsin maailmantutkimuksen johtajan Yolande Barnesin mukaan Brexit-kampanjasta tuli kätevä tekosyy jo tapahtuneelle markkinoiden hidastumiselle. Säästölukemat osoittavat, että hinnat Lontoon keskustassa laskivat 6% vuonna 2015, ja kaupan volyymit supistuivat jopa 40%. "Brexit on ollut erittäin hyvä tekosyy ihmisille olla tekemättä mitään markkinoilla, joilla ihmiset eivät olisi muutenkaan tehneet mitään", Barnes sanoo.
Siitä huolimatta odottamaton kansanäänestyksen tulos on lisännyt uuden, suuremman esteen markkinoille, jotka vielä sopeutuivat leimaveroihin ja globaaleihin geopoliittisiin tekijöihin. "Lontoon prime-kiinteistömarkkinat hyötyisivät siitä, mikä näyttää epätodennäköiseltä lähitulevaisuudessa: epätapahtumaton kuusi kuukautta", sanoo Knight Frankin Tom Bill.
Joillekin ulkomaisille sijoittajille nykyinen kuohunta on kuitenkin mahdollisuus. Ostajat saavat lisäarvoa Lontoon kiinteistöjen ostamisessa heikentyvän punnan perusteella, sanoo Mayfairin välittäjä Peter Wetherell. "Merentakaisten ostajien kannalta tämä iso ja dramaattinen punnan arvon pudotus kompensoi tehokkaasti leimaveroa ja verojen mukautuksia. Se tekee Lontoon prime-kiinteistöstä tuottoisan sijoituksen ulkomaisille sijoittajille, joka on riittävän rohkea ottamaan punt markkinoiden epävarmuudesta huolimatta".
Näkymä yhdestä tornisillasta - makuuhuone
Monille, jotka uskovat Lontoon pitkäaikaiseen kestävyyteen, nykyiset markkinoiden häiriöt eivät muuta kaupungin yleistä houkuttelevuutta, etenkin kuin varallisuuden säilyttämisen turvapaikka. Knight Frankin tutkimukset osoittavat, että viime vuosikymmenen aikana kaupunki on kerännyt yli kaksi kertaa enemmän korkean nettoarvon yksilöitä kehittyviltä markkinoilta (114 000) kuin Yhdysvallat ja Australia yhteensä (42 000 ja 22 000). Sijoittajia vetää kaupungin turvallisuus, hyvät koulut, vihreä ympäristö ja keskeinen aikavyöhyke. Nämä tekijät eivät todennäköisesti muutu Brexit-äänestyksen seurauksena.
Kaupunki sijoittaa aktiivisesti myös tulevaisuuteen. Laajempi katsaus kiinteistömarkkinoihin paljastaa myös, että vaikka Lontoon Prime Central -kiinteistöjen kysyntä on vähentynyt viime vuosina, mielenkiinto on ollut nousussa suuremman Lontoon ympärillä, missä uudistamisohjelmat ja uusitut yhteys- ja infrastruktuurihankkeet muuttavat ylellisyyttä elävät.
"Kun Lontoon kultaisista postinumeroista tuli vähemmän edullisia finanssikriisin jälkeen, ostajat ovat yhä enemmän etsineet parempaa arvoa kauempana", Tom Bill sanoo. Vaikka he etsivätkin parempaa vastinetta, he haluavat silti ”luokansa parhaat eritelmät ja palvelut”, ja tämä tarkoittaa sitä, että keskitytään yhä enemmän järjestelmien laatuun eikä halua olla tietyllä alueella.
Kehittäjät ovat hyödyntäneet tätä kysyntää, ja se nostaa uusien rakennusten yleistä laatutasoa, joka sisältää yhä enemmän mukavuuspaketteja, palveluita, kaupallisia ja kulttuurisia komponentteja. Tällaiset urbanismin ja paikanvalmistuksen kokeilut ovat yleisiä esimerkiksi Miamissa, Hongkongissa tai Singaporessa, mutta Lontoossa ne ovat suhteellisen uusi ilmiö.
Southbank, joka oli yksi ensimmäisistä elvyttävistä alueista, ei ollut aikaisemmin varakkaiden sijoittajien kartalla, mutta sen kasvu on ollut nopeampaa kuin muihin ensisijaisiin kaupunginosiin, ja se on esimerkki uusien markkinoiden kypsymisestä, Tom Bill sanoo.
Yhden tornisillan ulkopinta
The Shardin (Länsi-Euroopan korkein rakennus) lisäksi alueella on Foster + Partnersin suunnitteleman More Londonin ja Berkeley Homes -hankkeen One Tower Bridge -projekti, joka yhdistää luksusasunnot kauppoihin, ravintoloihin ja jalankulkijoihin. kävelytiet ja vilkas joenrantapuisto. Kulttuuritarjonnan lisäksi suosittu Lontoon brasserie The Ivy ilmoitti äskettäin aikovansa avata pohjakerroksen sijainti One Tower Bridgessä. Lontoon teatteri ottaa pian käyttöön kehitystyön 900-paikkaisen upotetun teatterin. Itse järjestelmä sisältää merkittävän tilan ulkotiloihin, mikä on myös uutuus Lontoolle. "Erityistä tässä projektissa on dynaamisen terassin ja kattoalueen määrää yhdessä ulkokerien, kylpytynnyrien ja huvimajojen kanssa", kertoo projektin suunnitellut Squire & Partners -kumppanit Murray Levinson.
Tower Penthouse -kadun yläosasta, joka on varustettu kattoterassilla ja kylpytynnyrillä, näet Thamesin yli Lontoon kaupunkiin, Tower Bridgeyn, Lontoon Toweriin ja sen ulkopuolelle. Alemmissa kerroksissa, joelle päin sijaitsevissa rakennuksissa on liukuvat lasiovet, jotka avautuvat laajoille terasseille, joista on näkymät kaupungintalolle ja tornisiltaan. Näkemykset ovat olleet vahva myyntikohta projektille, joka on tällä hetkellä myyty 90%. Rakennuksen laatu (sisätiloissa on käsintehty puusepäntyöt, kiillotetut marmoriset työtasot, Miele-laitteet ja kodin automaatiojärjestelmät) on myös ollut huono, samoin kuin palvelupaketti: Harrods Estatesin 24h-vastaanottopalvelu, kuntosali, kylpylä ja sisäuima-allas ovat mukana. Jäljellä on noin 23 yksikköä, mukaan lukien tietyt kattohuoneistot. Niiden hinta on noin 3 900 dollaria neliöjalkaa kohti.
Sekakäytön konsepti leviää myös Lontoossa suurempana. Yhdeksän Elmsin kaltaiset järjestelmät sisältävät 20 000 uutta kotia ja edelleen länteen, White Cityyn, joka on 10 miljardin dollarin peruskorjauksen kohteena ja jonka tarkoituksena on muuttaa alue täyttä, suurelta osin kaupallinen maisema vilkkaalle kaupunginosalle, jossa on 5000 uutta kotia, kauppaa ja toimistokeskus mediaan liittyville yrityksille. Osana herätystä Lontoon kehittäjä Stanhope muuttaa entisen BBC: n pääkonttorin luksusasunnoiksi.
Itään korkeat tornit lisääntyvät myös kaupungissa, jonka aikaisemmin määritteli yhtenäisempi, pienimuotoinen urbanismi. Canary Wharfissa Herzog & de Meuron on suunnitellut uuden tornin, jonka nimi on Rolling Pin sen korkean lieriömäisen muodon vuoksi, ja Foster + Partners on suunnitellut South Quay Plazan, EU: n parhaillaan rakenteilla olevan korkeimman asuinprojektin.
Yhden tornisillan triplex-terassinäkymä
Historiallisesti kiireinen satama ja viime aikoina kasvavan finanssialueen sijainti, Canary Wharfista on tulossa myös yhä halutuin asuinpaikka. Tulevaisuuden kasvuodotuksia tukee uuden, vuonna 2018 ajoitetun Crossrail Line -sarjan saapuminen, joka lyhentää merkittävästi matka-aikoja Lontoon keskustaan. Nykyään alue tuntuu edelleen suurelta osin yritykseltä, mutta kehittäjät aikovat sekoittaa asuin- ja kaupallisia ohjelmia lisääntyneellä yhteydellä, kun yhteisö kypsyy.
"Canary Wharfista tulee yhä monikäyttöisempiä ja kasvaa 200 000 asukkaan joukkoon", sanoo South Quay Plazan kehittävän Berkeley Homesin toimitusjohtaja Harry Lewis. "Vuokratuotot ovat täällä korkeampia, ja Crossrail saapuessa tulee olemaan pelinvaihto."
South Quay Plaza sijaitsee ranta-alueella suoraan vastapäätä CBD: tä ja vaikka monet vierekkäisistä rakennuksista on rakennettu suoraan rantaviivan reunaan, Foster + Partners -studion päällikkö Grant Brooker halusi lähestyä sivustoa eri tavalla.”On tärkeätä antaa päivänvalo läpi”, hän sanoo selittävän, että kääntämällä kuutiomaisia torneja, joilla on suhteellisen pieni jalanjälki (yli 64% sivustosta ei kehitetä), hän pystyi luomaan paljon enemmän valotuksia. "Rakennuksella ei ole takaosaa", hän sanoo. "Jokaisella yksiköllä on upea julkisivu".
Brookerin tiimi käyttää myös laaja-alaista kokemustaan rakennusten suunnittelussa kansainvälisesti luodakseen kattavan mukavuusohjelman, joka sisältää kuntoklubin, kylpylän ja 20 metrin uima-altaan sekä asukkaiden klubi-aulan, joka kattaa koko 56. kerroksen ja sisältää baarin, seulontahuoneen ja iso terassi. "Tyyppiset mukavuudet, joita rakennus tarvitsee todella toimimaan, puuttuivat Lontoon aikaisemmasta kehityksestä", Brooker sanoo.
Vuonna 2020 alkavaksi suunniteltu South Quay Plaza sisältää 888 yksikköä 36- ja 68-kerroksisissa torneissa studiosta kolmen makuuhuoneen asuntoihin ja kattohuoneistoihin. Toistaiseksi Berkeley Homes on julkaissut 350 yksikköä, joiden hinnat alkavat 990 000 dollarista. Tähän mennessä puolet näistä yksiköistä on myynyt, ja kysyntä Aasiasta on ollut vahvaa: 50% hankkeen kansainvälisistä ostajista tulee Kiinasta.
Jones Lang LaSalle, asuintutkimuksen johtaja Adam Challis sanoo, että Canary Wharfin kaltaiset uudistamisohjelmat ovat erityisen suosittuja aasialaisten ostajien keskuudessa, koska he ymmärtävät pitkän aikavälin sijoitusmahdollisuudet. "He ymmärtävät sen, koska ovat nähneet sen tapahtuvan omassa maassa", hän sanoo. Challis on myös huomannut viime vuosina tapahtuneen muutoksen ostajaasenteessa, jossa sijoittajat suhtautuvat pitkälle, tarkastelevat huolellisesti ohjelmia, järjestelmiä ja lähiöitä ja lähestyvät päätöstä sijoituksena koko Lontooseen.
Aika näyttää, kuinka Britannia onnistuu neuvottelemaan poistumisestaan Euroopan unionista ja kuinka Lontoo messuilla tapahtuu muutosten seurauksena. Paljon riippuu Brexitin kestävistä vaikutuksista brittiläisiin yrityksiin, erityisesti maan valtavan finanssisektorin yrityksiin. Ennen kansanäänestystä Lontoon väestön ennustettiin kasvavan 100 000 ihmistä vuodessa seuraavalle vuosikymmenelle ja asuntojen tarjonta oli heikentynyt. Niille, jotka uskovat kaupungin tulevaisuuteen ja jatkuvaan kasvupotentiaaliin, voi nyt olla sopiva aika ottaa askel eteenpäin.
Tämä artikkeli julkaistiin ensimmäisen kerran Palace Magazine -lehdessä.
